Актуальные проблемы арендных отношений спортивного ритейла

В условиях ухудшения ситуации в результате распро­странения новой коронавирусной инфекции Правительство РФ утвердило перечень отраслей российской экономики, пострадавших в наибольшей степени. В первоначальные ре­дакции Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 434 вошла физкультурно-оздоровительная деятель­ность и спорт. С учетом изменений от 18.04.2020 г. список был расширен в отношении розничной торговли непродо­вольственными товарами.

Очевидно, что распространение новой коронавирусной инфекции напрямую затрагивает спортивный ритейл - роз­ничные торговые организации, реализующие спортивные товары конечному потребителю^[1]. Как отмечает М.А. Егорова, ритейлерами называются крупные торговые сети, занимаю­щиеся реализацией различных товаров в больших масшта­бах. Отличительными особенностями ритейла по сравнению с более привычной розничной торговлей являются работа с массовым клиентом, охватывающая не один регион продаж^[2].

Такой подход государства к сетевому ритейлу, в том числе спортивному, обусловлен рядом ранее принятых огра­ничительных мер. Так, согласно Указу Мэра Москвы от 04 апреля 2020 г. № 39-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» деятельность торгово- развлекательных центров временно приостановлена. Кро­ме того, с 30 марта по 30 апреля 2020 года, а также с 6 по 8 мая 2020 года установлены нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы - Указы Президента РФ от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239, от 28.04.2020 № 294.

Данные ограничительные меры обусловили временный запрет на осуществление деятельности розничных торговых сетей по продаже спортивных товаров.

Кроме того, ограничения коснулись и непосредствен­но спортивной деятельности. В частности, письмом Ми­нистерства спорта Российской Федерации от 16 марта 2020 года № 0М-01-00/2073 было отменено с 16 марта 2020 года до особого распоряжения проведение на территории Российской Федерации всех международных спортивных мероприятий; рекомендовано ограничить проведение на территории Российской Федерации межрегиональных и всероссийских спортивных мероприятий; перенесено про­ведение массовых физкультурных мероприятий; запреще­но посещение и участие в мероприятиях различного стату­са спортсменами, тренерами, специалистами из субъектов Российской Федерации, в которых объявлен карантин. Так­же Минспортом России Приказом от 16 марта 2020 года № 216 «Об отмене или переносе спортивных соревнова­ний на территории Российской Федерации в целях пред­упреждения и распространения коронавирусной инфек­ции (COVID-19)» рекомендовано отменить или перенести с 21 марта 2020 года до особого распоряжения проведение на территории Российской Федерации всех официальных спортивных соревнований; органам исполнительной вла­сти субъектов Российской Федерации в области физиче­ской культуры и спорта рекомендовано отменить или пе­ренести с 21 марта 2020 года до особого распоряжения все спортивные соревнования, обеспечить меры по недопуску участия во всех физкультурных и спортивных мероприяти­ях спортсменов, тренеров и иных специалистов в области физической культуры и спорта, находящихся на террито­рии субъектов Российской Федерации или прибывших из субъектов Российской Федерации, в которых объявлен ка­рантин.

Подобные ограничения, включая меры, направленные на самоизоляцию граждан, также не могли не отразиться на понижении спроса в отношении спортивных товаров. Расхо­ды населения на непродовольственные товары сократились на 94,2%^[3].

В то же время, как верно указал А.И. Бычков, розничная торговля занимает важнейшее место в российской экономи­ке, поскольку эта сфера позволяет удовлетворить повседнев­ный спрос широких слоев населения в различной продук­ции, создать большое количество рабочих мест, обеспечить существенные налоговые поступления в бюджеты всех уров­ней финансовой системы страны и содержит значительный потенциал роста доходности вложений для институциональ­ных инвесторов^[4]. При этом стоит согласиться с Н. Орешиной, что ритейл - это очень уязвимый бизнес, ситуация меняется быстро, бизнесы разоряются и возобновляют свою деятель- ность^[5].

И как было отмечено выше, наиболее острой пробле­мой спортивного ритейла в условиях пандемии стало при­остановление работы объектов розничной торговли, включая торгово-развлекательные центры. Сетевой ритейл оказался в ситуации необходимости исполнения обязательств по дого­ворам аренды при фактическом запрете осуществлять основ­ной вид своей деятельности.

Наиболее актуальным в этой связи является вопрос о возможности признания указанной ситуации обстоятель­ством непреодолимой силы (форс-мажором) и, соответ­ственно, об освобождении арендатора от ответственности за нарушение обязательства в случае приостановления деятель­ности торгового центра, в котором арендовано помещение под цели розничной торговли.

На данный момент распространение коронавирусной инфекции на законодательном уровне субъектов РФ (напри­мер, Москва, Московская область) признано обстоятельством непреодолимой силы.

В первую очередь, необходимо указать, что в доктрине различают понятия обстоятельств непреодолимой силы и форс-мажор. Р.Н. Кузнецов, в частности, указывает, что об­стоятельства непреодолимой силы и форс-мажор отличают­ся по критерию формы выражения. Форс-мажорные обстоя­тельства, как правило, выражаются во властных, публичных актах, таких, как, например, запреты на исполнение договор­ных обязательств, ограничение импорта или экспорта, а это прерогатива исключительно лишь государственно-властных органов, следовательно, находятся в зависимости от воли человека, а непреодолимая сила является событием, проис­ходящим независимо от воли человека и решений государ­ственных органов, и не обличена в форму какого-либо доку­мента, нормативного акта (природные, стихийные явления)^[6]. И.А. Покровский также понимает под непреодолимой си­лой явления исключительно естественного природного про­исхождения, стихийные явления, наводнения, метели, зем­летрясения, т.е. явления, возникающие независимо от воли человека, не имеющие социальной причины, произошедшие исключительно по причине «Высших Божественных сил»^[7].

В соответствии с п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания от­ветственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обяза­тельства.

В силу п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнив­шее или ненадлежащим образом исполнившее обязатель­ство при осуществлении предпринимательской деятельно­сти, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодо­лимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для ис­полнения товаров, отсутствие у должника необходимых де­нежных средств.

Согласно абз. 4, 5 п. 5 Постановления Пленума Верхов­ного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами неко­торых положений Гражданского кодекса Российской Феде­рации об ответственности за нарушение обязательств» вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда неза­висимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непре­одолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Требование чрезвычайности подразумевает исключи­тельность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского обо­рота, осуществляющий аналогичную с должником деятель­ность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Не могут быть признаны непреодолимой силой об­стоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обя­зательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Согласно п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых по­ложений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекра-

7 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2001. (по изд. 1917 г.). С. 285.

щает обязательство должника, если исполнение остается воз­можным после того, как они отпали.

Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредито­ром за убытки, причиненные просрочкой исполнения обя­зательств вследствие наступления обстоятельств непреодоли­мой силы (пункт 3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ).

В силу п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых по­ложений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» должник обя­зан принять все разумные меры для уменьшения ущерба, причиненного кредитору обстоятельством непреодолимой силы, в том числе уведомить кредитора о возникновении такого обстоятельства, а в случае неисполнения этой обязан­ности - возместить кредитору причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 307, пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

При этом в соответствии с п. 13 Указа мэра Москвы от 16 марта 2020 года № 21-УМ «О внесении изменения в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019- nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федераль­ным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населе­ния и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.

Аналогичные положения содержит Постановление Гу­бернатора Московской области от 16.03.2020 № 126-ПГ «О внесении изменений в постановление Губернатора Москов­ской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Москов­ской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы пред­упреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и неко­торых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Мо­сковской области».

Из изложенного следует, что распространение корона- вирусной инфекции может быть признано обстоятельством непреодолимой силы, что влечет освобождение от ответ­ственности за нарушение обязательств. В зависимости от условий договора аренды ответственность за нарушение обя­зательств может заключаться в возмещении убытков, опла­те неустойки (штрафа, пеней), выплате процентов на сумму долга по ст. 395 ГК РФ.

Однако данный подход неоднозначен. Дело в том, что отпадение цели договора к форс-мажорным обстоятель­ствам не относится и не должно расцениваться в качестве не­возможности исполнения^[8]. Д.С. Петрова также считает, что отпадение цели договора едва ли может привести к прекра­щению обязательства невозможностью исполнения⁹.

В любом случае по смыслу вышеприведенных норм не­обходимо наличие причинно-следственной связи между об-

• Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. Часть первая. Учеб­но-практический комментарий (постатейный).

 

• Петрова Д.С. Изменение правового режима объектов недвижи­мого имущества как частный случай отпадения цели договора по российскому праву // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 5. С. 80-86.

стоятельствами непреодолимой силы и невозможностью ис­полнения обязательства.

Данное положение означает, что приостановление де­ятельности торговых центров, в котором арендуются поме­щения спортивным ритейлом, в связи с распространением коронавирусной инфекции, может являться основанием для освобождения арендодателя от ответственности за неиспол­нение обязанности по предоставлению помещения в аренду, так как арендодатель не сможет предоставить помещения в аренду, не нарушая соответствующего нормативно-правово­го акта, которым было введено приостановление. При этом отсутствует причинно-следственная связь между приоста­новлением деятельности торгового центра и обязанностью спортивного ритейла по внесению арендной платы, посколь­ку приостановление деятельности торговых центров физиче­ски не препятствует арендатору оплачивать арендную пла­ту. Невозможность исполнения обязательств по внесению арендной платы вследствие обстоятельств непреодолимой силы прослеживается, если, например, был бы введен запрет на осуществление банковских переводов при условии, что до­говором предусмотрена оплата посредством перечисления денежных средств.

Кроме того, обстоятельства непреодолимой силы не яв­ляются основанием прекращения обязательств, если испол­нение остается возможным после того, как такие обстоятель­ства отпали.

В связи с чем после прекращения обязательств непреодо­лимой силы обязательства, в том числе вытекающие из дого­вора аренды должны быть исполнены. Даже, если предполо­жить, что перечисленные выше обстоятельства являются для ритейла основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств, от исполнения обязательств после прекращения данных обстоятельств арендатора это не освобождает и после прекращения приостановления аренда­тор обязан оплатить арендную плату за время приостановле­ния деятельности торгового центра.

В любом случае основная роль в определении и оцен­ке возникших обстоятельств с точки зрения их соответствия форс-мажорным критериям, как правильно отмечается М.Г. Смирновой, отводится судам^[9].

Еще одним спорным вопросом является обязанность арендатора оплачивать арендную плату за период невозмож­ности пользования помещением по целевому назначению по независящим от него причинам.

В доктрине отмечается, что обязанность принятия над­лежащего исполнения кредитором является долженствова­нием, входящим в состав кредиторского гражданско-право­вого статуса, и несоблюдение этой обязанности формирует просрочку на стороне кредитора^[10].

Просрочка кредитора в российском праве имеет две формы: 1) непринятие надлежаще предложенного испол­нения; 2) отсутствие содействия кредитора, не позволяющее должнику исполнить обязательство. При этом кредиторская обязанность вряд ли должна рассматриваться как элемент классического обязательственного отношения. К такой обя­
занности многие общие нормы об обязательствах неприме­нимы^[11].

В соответствии с п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Согласно п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ в случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии об­стоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сто­рона, на которой лежит встречное исполнение, вправе при­остановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмеще­ния убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполне­ния в части, соответствующей не предоставленному испол­нению.

В силу п. 3 ст. 328 Гражданского кодекса РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполне­ния, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 ст. 328 Граж­данского кодекса РФ, применяются, если законом или до­говором не предусмотрено иное (п. 4 ст. 328 Гражданского кодекса РФ).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владе­ние и пользование арендатору.

Как указывает Е.В. Оболонкова, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или со­оружения на условиях, предусмотренных договором аренды, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арен­датора от принятия имущества. Уклонение от подписания передаточного акта нельзя считать правомерным односто­ронним отказом от исполнения обязательства, влекущим расторжение договора^[12].

Указанный вывод подтверждается материалами судеб­ной практики, например, Постановлением Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011.

В материалах судебной практики встречается следую­щий вывод: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объ­ектом аренды по независящим от него обстоятельствам (п. 4 раздела III (Разрешение споров, возникающих из обязатель­ственных правоотношений) Обзора судебной практики Вер­ховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утв. Прези­диумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендода­тель обязан предоставить арендатору имущество в состоя­нии, соответствующем условиям договора аренды и назначе­нию этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязан­ность арендодателя состоит в обеспечении арендатору поль­зования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользова­ние имуществом.

В п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арен­дой» содержится вывод о том, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду не­жилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендато­ра внесения арендной платы только после фактической пере­дачи последнему нежилых помещений.

В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьше­ния арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные дого­вором аренды, или состояние имущества существенно ухуд­шились.

Из системного толкования приведенных норм права сле­дует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобожда­ет последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невоз­можности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет пра­во на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданско­го права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендато­ра, что также нашло отражение в судебной практике, напри­мер, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу № 302- ЭС14-735, А19-1917/2013.

Однако, необходимо учитывать, что данные выводы были сформированы в конкретном деле, по фактическим обстоятельствам которого судами было установлено причинение третьим лицом препятствий в пользовании имуществом, ко­торое было сдано в аренду (установка перегородок и прекра­щение доступа в арендуемые помещения).

Приведенная правовая конструкция могла бы теоре­тически быть применена в отношении спортивного ритей- ла при приостановлении деятельности торгового центра, в котором арендовано помещение, - в части возможности приостановления арендатором исполнения обязательств по внесению арендной платы в связи с распространением коронавирусной инфекции (фактической невозможности пользования помещением по независящим от арендатора причинам). В указанном случае отсутствует нарушение обя­зательства, в связи с чем арендатор не подлежит привлече­нию к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

При таком подходе можно было бы исходить из того, что законодательство связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с обязанностью арендодателя по предоставлению помещения во владение и пользование арендатора. В случае неисполнения арендодателем обязан­ности по предоставлению помещения во владение и пользо­вание арендатора последний вправе приостановить исполне­ние своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. При этом сам арендодатель вправе ссылаться на обстоятельства непре­одолимой силы, являющиеся основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств.

Между тем в случае реализации на практике такого под­хода необходимо учитывать, что помещение по-прежнему остается переданным арендатору по акту, доступ самого арендатора к помещению не прекращен (приостановлена непосредственно деятельность по розничной торговле), арен­дованные помещения заняты имуществом арендатора.

Еще одной проблемой в правоприменительной практи­ке может стать вопрос прекращения обязательств арендато­ра на соответствующий период приостановления деятельно­сти торгового центра.

В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или догово­ром.

В частности, согласно п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполне­ния, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Как отмечает Е.Е. Богданова, в научной доктрине поня­тие невозможности исполнения обязательства (ст. 416 ГК РФ) часто отождествляют со сходными правовыми конструкция­ми, регулирующими прекращение договорных обязательств: расторжением договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), а также непреодолимой силой - основанием освобождения от гражданско-правовой ответ­ственности, сопровождаемым прекращением обязательства (ст. 401 п. 3 ГК РФ)^[13].

 

В материалах судебной практики содержатся следую­щие выводы применительно к указанному основанию:

- Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта наруше­ния обществом договорных обязательств по внесению аренд­ных платежей. Отменяя решение Арбитражного суда Самар­ской области, суд апелляционной инстанции, установив, что спорное здание признано аварийным и обществу 26.06.2006 выдано указание освободить занимаемые помещения для производства работ по разбору здания, доказательств устра­нения его аварийного состояния и факта использования зда­ния не было представлено, правомерно пришел к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения исковых тре­бований ввиду прекращения обязательства в связи с невоз­можностью его исполнения, вызванной наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает - Определение Верховного Суда РФ от 02.04.2018 № 306-ЭС18-2031 по делу № А55-17613/2016.

14 Богданова Е.Е. Невозможность исполнения предприниматель­ского договора // Юрист. 2019. № 1. С. 32-38.

• Установив, что спорный земельный участок 16.10.2012 снят с кадастрового учета, суды пришли к выводу о прекра­щении действия договора аренды на основании статьи 416 Гражданского кодекса РФ ввиду невозможности его исполне­ния, а, следовательно, об отсутствии оснований для взыска­ния арендной платы за период с 01.12.2012 по 01.01.2014 г.г. - Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 № 301-ЭС15- 16488 по делу № А39-5469/2014.
• Решением Арбитражного суда Магаданской области от 06.04.2010 по делу № А37-195/2010 был установлен факт гибели в январе 2009 года плавпричала № 5 (объекта арен­ды), вынесенного в результате шторма в открытое море. Из изложенного следует, что у ответчика отсутствует денежные обязательства по перечислению арендных платежей соглас­но договору аренды № 6033 за утраченное имущество - Опре­деление ВАС РФ от 30.06.2011 № ВАС-8315/11 по делу № А37- 1338/2010.

В силу п. 1 ст. 417 Гражданского кодекса РФ если в ре­зультате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обяза­тельство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 Гражданского кодекса РФ.

Общепризнанным, как указывает А.А. Чукреев, является то, что анализируемая невозможность должна препятство­вать исполнению сторонами обязательства соответствующих обязанностей, точнее, обязанностей по исполнению обяза­тельства в натуре, по реальному его исполнению^[14].

По указанному основанию можно привести следующие выводы судов:

• Если орган власти принял акт, запрещающий раз­мещать рекламные конструкции в определенных местах, действие договора на размещение таких конструкций пре­кращается в силу издания указанного акта, а не в связи с од­носторонним отказом от исполнения договора - Постановле­ние Президиума ВАС РФ от 09.07.2013 № 2315/13 по делу № А40-6124/12-119-57;
• Распоряжением Правительства РФ от 29.09.2010 № 1648-р ДСП земельные участки и здания, строения, сооруже­ния на них, в том числе здание, расположенное по адресу: г. Москва, 2-ой Волконский пер., д. 5, стр. 1, подлежит изъятию для нужд Российской Федерации. Судами установлено, что согласно уведомлению от 09.10.2012 № 22-09/14346 Террито­риальное управление Росимущества в городе Москве в соот­ветствии со статьей 417 Гражданского кодекса РФ и пунктами 8.1 и 8.2 договора сообщило об отказе от договора, который считается расторгнутым в одностороннем порядке с момента направления арендатору уведомления. С учетом изложенно­го, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования о выселении ответчика из нежилых помещений подлежат удовлетворению, так как в результате издания акта государственного органа испол­нение обязательства стало невозможным - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2014 № Ф05- 8842/2014 по делу № А40-123893/13-127-1173.

Таким образом, обязательство арендатора может быть прекращено, в частности, в случае невозможности исполне­ния, если такая невозможность вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, а также в случае если в результа­те издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства стано­вится невозможным полностью или частично.

Однако, более правильной представляется позиция, при которой приостановление деятельности торговых центров, в которых арендованы помещения, в связи с распространени­ем коронавирусной инфекции не будет являться достаточ­ным основанием для прекращения обязательств арендатора по внесению арендных платежей за соответствующий пери­од. В то же время разрешение вопроса неоднозначно и может зависеть от обстоятельств каждого конкретного судебного спора.

Из изложенного можно прийти к выводу, что в любом случае в спорной ситуации возможность признания при­остановления деятельности торгового центра, в котором арендовано помещение, в связи с распространением корона- вирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором) для сетевого ритейла будет устанавливаться судом. При этом обязанность по доказыванию таких обстоя­тельств будет лежать на стороне, которая ссылается на такие обстоятельства. Доказыванию будет подлежать не только на­личие обстоятельств непреодолимой силы, но и невозмож­ность исполнения обязательств вследствие форс-мажорных обстоятельств. Перспектива судебного спора напрямую за­висит от доказанности или недоказанности перечисленных обстоятельств. Также спортивный ритейл в случае возник­новения спора может использовать конструкцию просроч­ки кредитора - неисполнения обязанности арендодателя по передаче помещения под цели договора аренды в виде роз­ничной торговли. Вероятность же прекращения обязательств арендатора невозможностью исполнения или в результате издания акта органа государственной власти представляется маловероятной.

 

[1]        Предпринимательское право Российской Федерации: Учебник / Е.Г. Афанасьева, А.В. Белицкая, В.А. Вайпан и др.; отв. ред. Е.П. Губин, П.Г. Лахно. 3-е изд., перераб. и доп. М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2017. 992 с.

[2]        Егорова М.А. Коммерческое право: учебник для вузов. М.: РАН- ХиГС при Президенте РФ, Статут, 2013. 640 с.

[3]       Россия на пороге потребительской катастрофы // «Неза­висимая газета» ng.ru. 15.04.2020. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://ng-ru.turb0pages.0rg/h/ng.ru/ economics/2020-04-07/l_7837_demand.html (дата обращения: 22.04.2020).

[4]       Бычков А.И. Правовые основы ритейла в России. М.: Инфотро- пик Медиа, 2018. 172 с.

[5]       Торговая недвижимость: рост арендных ставок не будет суще­ственным [Интервью с Н. Орешиной] // Жилищное право. 2010. № 11. С. 11-14.

[6]      Кузнецов Р.Н. Соотношение категорий непреодолимой силы и

форс-мажора в российском гражданском праве // Вестник Мо­сковского университета МВД России. 2008. № 11. С. 108-109.

[9]       Смирнова М.Г. Форс-мажорные обстоятельства в российском, за­рубежном и международном праве // Журнал зарубежного зако­нодательства и сравнительного правоведения. 2014. № 1. С. 137.

[10]      Чурилов А.Ю. Участие третьих лиц в исполнении гражданско- правового обязательства: монография. М.: Юстицинформ, 2019. 200 с.

[11]       Договорное и обязательственное право (общая часть) постатей­ный комментарий к статьям 307-453 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации / В.В. Байбак, Р.С. Бевзенко, О.А. Беляева и др.; отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2017. Электронное из­дание. Редакция 1.0. 1120 с.

[12]      Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения обязатель­ства: научно-практическое исследование. М.: КОНТРАКТ, Волтерс Клувер, 2010. 144 с.

[14] Чукреев А.А. Доктрина невозможности исполнения обязательств и совершенствование гражданского законодательства России // Lex russica. 2016. № 10. С. 173-181.