Возможные способы защиты интересов спортивного ритейла в спорах с арендодателями

О том, что текущую ситуацию необходи­мо оценивать как пандемию ВОЗ сообщи­ло еще 11 марта 2020 года. Деятельность торгово-развлекательных центров была временно приостановлена Указом Мэра Москвы от 04 апреля 2020 г. № 39-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ». Аналогичные процессы произошли в ряде иных субъектов РФ. Кроме того, Минспортом России были предприняты многочисленные меры по ограничению проведения физкультурных мероприя­тий и спортивных мероприятий в соот­ветствии с Письмом Министерства спор­та Российской Федерации от 16 марта 2020 года № ОМ-01-00/2073.

В силу п. 18.1 Указа Мэра Москвы от 04 апреля 2020 г. № 39-УМ «О внесении изме­нений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрез­вычайным и непредотвратимым обстоя­тельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и террито­рий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который являет­ся обстоятельством непреодолимой силы.

Очевидно, что в связи с принимаемыми органами государственной власти мерами, связанными с распространением коронави­русной инфекции, признанным обстоятель­ством непреодолимой силы, произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заклю­чении договоров аренды, но достаточно ли этого для минимизации и предотвращения негативных экономических последствии пандемии с правовой точки зрения?

В настоящий момент у многих арендато­ров отсутствует возможность оплачивать арендную плату в период невозможности пользования помещением по целевому назначению.

В этой связи арендатор может либо про­сить арендодателя об уменьшении размера арендной платы или об отсрочке ее уплаты, либо направить усилия на выход из дого­ворных отношений.

Вариант наиболее обсуждаемый среди предлагаемых в условиях пандемии — вос­пользоваться предложенными мерами госу­дарственной поддержки и поставить вопрос об отсрочки уплаты арендной платы.

В соответствии с п. i ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдель­ные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в отношении договоров аренды недвижи­мого имущества, заключенных до приня­тия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышен­ной готовности или чрезвычайной ситуа­ции на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обра­щения арендатора соответствующего объ­екта недвижимого имущества арендода­тель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 439 «Об уста­новлении требований к условиям и сро­кам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого иму­щества» утверждены Требования к усло­виям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 1 указан­ные Требования применяются к арендато­рам — организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность в отраслях российской эконо­мики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результа­те распространения новой коронавирусной инфекции. В соответствии с п. 2 указанных Требований отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муни­ципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрез­вычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих усло­виях:

а)  задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэ­тапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины еже­месячной арендной платы по договору аренды;

б)  отсрочка предоставляется на срок дей­ствия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на терри­тории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответ­ствующий период и в объеме 50 про­центов арендной платы за соответ­ствующий период со дня прекращения
действия режима повышенной готов­ности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в)  штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи

с несоблюдением арендатором поряд­ка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г)  установление арендодателем дополни­тельных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлени­ем отсрочки, не допускается;

д)  размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е)  если договором аренды предусматри­вается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) рас­ходов на содержание арендуемого иму­щества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готов­ности или чрезвычайной ситуации

на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождает­ся от оплаты таких услуг и (или) несе­ния таких расходов.

При этом стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудше­нию для арендатора условий, предусмо­тренных настоящими требованиями.

Второй вариант взаимодействия — всту­пить в процедуру изменения цены аренд­ной платы. Еще до закрытия магазинов в связи с введением режима самоизоляции в средствах массовой информации публи­ковались сведения о том, что некоторые крупные ритейлеры в связи с падением посещаемости торговых центров в условиях распространения коронавирусной инфек­ции просили арендодателей сделать скидки по договорам аренды, см., например, газета «Коммерсантъ» № 46 от 16.03.2020.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдель­ные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» размер арендной платы по договорам арен­ды недвижимого имущества, заключен­ным до принятия в 2020 году органом госу­дарственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычай­ной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменять­ся по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижи­мого имущества вправе потребовать умень­шения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием реше­ния о введении режима повышенной готов­ности или чрезвычайной ситуации на тер­ритории субъекта Российской Федерации.

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 439 «Об уста­новлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по дого­ворам аренды недвижимого имущества» рекомендовано предусмотреть уменьше­ние размера арендной платы с учетом фак­тического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установ­ленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению сани­тарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией.

Обзором по отдельным вопросам судеб­ной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодей­ствию распространению на территории Российской Федерации новой коронави­русной инфекции (COVID-19) № 2, утверж­денным Президиумом Верховного Суда РФ от 30 апреля 2020 г. при ответе на вопрос № 5 относительно того, с какого момента обязательства сторон договора аренды счи­таются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ суд пояс­нил, что в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключе­ния дополнительного соглашения об умень­шении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к измене­нию договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании аренд­ной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьше­нии арендной платы. В таком случае аренд­ная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может опреде­ляться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

В случае, если переговоры об уменьше­нии размера арендной платы не достигли должного результата, арендатор может быть заинтересован в досрочном расторжении договора аренды. Кроме того, многие тор­говые сети уже находятся в предбанкротном состоянии и вынуждены принимать реше­ние о закрытии большого количества своих торговых точек в любом случае.

Самый простой вариант выхода из договор­ных отношений — отказ от договора в одно­стороннем внесудебном порядке. Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ пре­доставленное договором право на одно­сторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отка­зе от договора. В силу п. 2 данной нормы в случае одностороннего отказа от договора, договор считается расторгнутым. При этом сторона, которой договором предоставлено право на одностороннее изменение догово­ра, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно (п. 4 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

В связи с этим такой отказ возможен толь­ко, если он прямо предусмотрен договором аренды. Однако, практика заключения договоров аренды в крупных торговых цен­трах показывает, что такое условия зачастую отсутствует в качестве права арендатора. В ряде случаев такая возможность арен­датора по одностороннему отказу связана с соблюдением ряда дополнительных усло­вий. Как правило, такими условия являются
заблаговременность уведомления собствен­ника об одностороннем внесудебном отка­зе, а также уплата компенсации, которая обычно достигает размера арендной платы от нескольких месяцев до двух лет. Такие условия могут сделать вариант односторон­него отказа нецелесообразным для спортив­ного ритейла даже, если такое право и пред­усмотрено договором аренды.

Дополнительно стоит не забыть и о сроке, на который заключен сам договор арен­ды. В том случае, если аренда является краткосрочной, возможно, более выгодно для арендатора просто дождаться оконча­ния предусмотренного срока. Ведь на про­тяжении его действия арендатор будет иметь возможность пользоваться помеще­нием и осуществлять торговую деятель­ность, что, если и не принесет арендатору прибыль, то хотя бы минимизирует его убытки.

Но даже если право на односторонний отказ не предусмотрено договором, это не отме­няет возможности расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Очевидно, что и собственнику торговой площади может быть выгодно заранее избавить­ся от разоряющегося арендатора, нежели иметь закрытый магазин или постоянный долг по аренде, который арендатор так и не сможет погасить в случае своего бан­кротства.

Если же стороны не придут к соглашению, то расторжение договора может произойти в судебном порядке. Такой вариант растор­жения договора возможен по следующим основаниям:

• арендодатель не предоставляет иму­щество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию иму­ществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (ч. 1 ст. 620 Гражданского кодекса РФ);
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были ого­ворены арендодателем при заключе­нии договора, не были заранее извест­ны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (ч. 1 ст. 620 Гражданского кодекса РФ);
• арендодатель не производит являю­щийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсут­ствии их в договоре в разумные сроки (ч. 1 ст. 620 Гражданского кодекса РФ);
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригод­ном для использования (ч. 1 ст. 620 Гражданского кодекса РФ);
• при существенном нарушении дого­вора другой стороной (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ);
• вследствие существенно изменившихся обстоятельств (п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ). При этом суд определя­ет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливо­го распределения между сторонами рас­ходов, понесенных ими в связи с испол­нением этого договора (п. 3 ст. 451 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении дого­вора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой сто­роны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный
в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ в случае расторжения договора в судеб­ном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о растор­жении договора. Из указанного следует, что обязательства по внесению арендной платы не будут прекращены до вступления в законную силу решения суда о расторже­нии договора.

Таким образом, в случае расторжения дого­вора в судебном порядке именно суд будет определять, имеются ли в рамках конкрет­ного спора у арендатора приведенные выше основания для расторжения договора аренды.

Кроме того, в средствах массовой инфор­мации можно увидеть довольно много комментариев относительно оценки пан­демии как существенного изменения обсто­ятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Как уже было отмечено, такое основание может явиться поводом к судебному разбирательству о рас­торжении договора аренды.

Между тем, выводы из судебной практики позволяют усомниться в том, что арендатор сумеет доказать свою позицию. В качестве подтверждения данного тезиса достаточно привести два следующих вывода из матери­алов судебной практики:

• мировой экономический кризис, отсут­ствие кредитования и тяжелое финан­совое положение не являются осно­ванием для досрочного расторжения договора аренды в связи с существен­ным изменением обстоятельств, даже если арендатор утратил производствен­ную необходимость в пользовании помещением.
• экономическая нецелесообразность дальнейшего использования арендо­ванного имущества не свидетельствует о состоянии, не пригодном для исполь­зования, возникшем вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, и не является основани­ем для расторжения договора по п. 4 ст. 620 ГК РФ.

Очевидно, что стороны — и спортивный ритейл, и собственник помещения — ори­ентируются на долгосрочные отношения. Ни один владелец не заинтересован выгнать из торгового центра всех арендаторов и остаться без дохода, имея, как правило, собственные кредитные обязательства. В связи с этим сторонам придется искать компромисс путем переговоров, в том числе о новых условиях арендных отношений по завершении пандемии и возобновлении торговой деятельности.